Im Jahr 2023 sind die Immobilienpreise in Deutschland erneut gesunken. Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen waren in über 150 Städten durchschnittlich fünf Prozent günstiger als im Vorjahr. Gleichzeitig stiegen die Mieten um durchschnittlich vier Prozent. Diese Entwicklungen dokumentiert eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), die von den Ökonomen Konstantin Kholodilin und Malte Rieth durchgeführt wurde.
Auseinanderentwicklung von Kauf- und Mietmärkten
Seit der Europäischen Zentralbank (EZB) 2022 die Leitzinsen stark angehoben hat, entwickeln sich Kauf- und Mietmärkte auseinander. Trotz einer leichten Senkung der Zinsen bleibt die Finanzierung von Immobilien deutlich teurer als noch vor dem Höhepunkt der Preise im Jahr 2022. Das Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite liegt weiterhin um mehr als 40 Prozent unter dem Stand von März 2021. Dies führte 2023 zu einem historischen Einbruch der Immobilienkaufpreise – dem ersten Rückgang seit 2010.
Besonders betroffen waren Einfamilienhäuser, deren Preise im Durchschnitt um acht Prozent fielen. In den sogenannten A-Städten wie Berlin oder München sanken die Preise für Wohnimmobilien und Bauland um bis zu 13 Prozent, bei Einfamilienhäusern in mittlerer Lage sogar um 16 Prozent. Die Mieten stiegen hingegen in allen Lagen, wobei die regionalen Unterschiede gering blieben.
Wende am Immobilienmarkt: Preise steigen wieder
Seit Mitte 2023 zeichnet sich eine Trendumkehr ab. Laut aktuellen OECD-Daten beginnen die Kaufpreise wieder zu steigen. Sinkende Kreditzinsen und eine leicht belebte Neukreditvergabe tragen dazu bei. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Wohnraum begrenzt. Der Wohnungsbau verharrt auf einem Niveau von rund 300.000 Wohnungen pro Jahr, was weit unter dem tatsächlichen Bedarf liegt. Dies führt zu einem zunehmend angespannten Wohnungsmarkt, wie die historisch niedrigen Leerstandsquoten belegen. In Berlin liegt diese bei nur einem Prozent, deutschlandweit bei 2,5 Prozent.
Wohnungsknappheit bleibt das Kernproblem
Die rückläufigen Preise können das grundsätzliche Problem der Wohnungsknappheit nicht lösen. „Die neue Bundesregierung muss dringend Maßnahmen ergreifen, um das Bauvolumen zu steigern“, fordert Studienautor Malte Rieth. Dazu gehören unter anderem eine stärkere öffentliche Bautätigkeit und die Vereinfachung von Verfahren und Vorschriften. Ohne entschlossenes Handeln drohen steigende Preise und eine weitere Verschärfung des Wohnungsmarkts.
Ausblick: Herausforderungen für 2024
Die Prognosen für 2024 sind wenig optimistisch: Die realen Wohnungsbauinvestitionen könnten um vier Prozent sinken. Gleichzeitig sorgt das Bevölkerungswachstum für eine steigende Nachfrage, die auf ein stagnierendes Angebot trifft. Der Wohnraum wird knapper, die Preise könnten sich erneut nach oben bewegen, und die Mieten dürften weiter steigen.
