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Wohnungsmarktanalyse: Leipzig als “Hidden Champion”

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Leipzig gilt als eine der am schnellsten wachsenden Großstädte Deutschlands. Die Messestadt ist herausragendes Oberzentrum Sachsens, wichtiger Arbeits- und Wohnort sowie angesehener Universitätsstandort. Miet- und Preisentwicklungen sorgen für eine Verlagerung der Bevölkerung innerhalb der Stadtgrenzen. Dies ergibt der „City Report 2018 – Wohnungsmarkt Leipzig“ des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate.

„Der Ausbau und die Anpassung der sozialen Infrastruktur und die Entwicklung neuer Quartiere im Stadtgebiet gehen bereits mit dieser Dynamik einher, um den Bedürfnissen der Nachfrager gerecht zu werden“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Co-Head Residential Investment von BNP Paribas Real Estate. „Es besteht vor allem qualitativer Bedarf an neuem Wohnraum“. Das Besondere an Leipzig: Neben dem außergewöhnlich hohen Bestand an attraktiven Altbauten sorgten teils einfache, preiswerte Objekte und Plattenbauten für ein insgesamt geringes durchschnittliches Mietniveau. Der Wohnungsmarkt sei deshalb nur begrenzt mit den Märkten anderer deutscher Metropolen zu vergleichen. „Das Potenzial Leipzigs sollte jedoch nicht unterschätzt werden, da der Wohnungsmarkt erst am Beginn eines längerfristigen Entwicklungszyklusses steht“, erläutert Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment von BNP Paribas Real Estate.

Dass der Leipziger Wohnungsmarkt in Bewegung ist und sich immer weiter ausdifferenziert, zeige etwa der Blick auf die Mieten. Mit 7,70 Euro pro Quadratmeter im Mittel liegen dabei die sehr guten Lagen klar vor den guten (sieben Euro pro Quadratmeter) und durchschnittlichen Lagen (6,40 Euro pro Quadratmeter), während die einfachen Lagen mit 5,90 Euro pro Quadratmeter deutlich zurückliegen. Unterdurchschnittlich sind die Mieten vor allem in den Randlagen im Osten und Westen der Stadt, wobei die Spanne zwischen den günstigsten (Grünau, rund 5,50 Euro pro Quadratmeter) und den teuersten Lagen (Zentrum-Süd und Zentrum-Südost, rund 8,40 Euro pro Quadratmeter) drei Euro pro Quadratmeter beträgt.

Der Markt für Eigentumswohnungen habe erst in den vergangenen Jahren an Fahrt aufgenommen. Die Preise haben in allen Lagen angezogen, besonders stark ist der Anstieg in den guten Lagen (plus 55 Prozent seit 2011). In den sehr guten Lagen fällt das Wachstum etwas moderater aus, und die einfachen Lagen schaffen nicht den Sprung über die 1.500 Euro pro Quadratmeter.

Die Dynamik am Wohnungsmarkt sei auch für Investoren von großer Bedeutung, und Mehrfamilienhäuser werden für Käufer verschiedenster Art immer attraktiver. Für Bestandshalter biete sich damit eine gute Gelegenheit, von der Marktsituation durch den Verkauf ihrer Objekte zu profitieren. Die zuletzt verkauften Mehrfamilienhäuser hatten kaum noch Sanierungsbedarf und verfügten somit über einen wesentlich höheren Wert. Im Schnitt lag das Volumen je abgeschlossenem Kaufvertrag bei über 1,3 Millionen Euro, dies bedeutet einen Anstieg um knapp 22 Prozent zum Vorjahr.

Der Markt für Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) entwickele sich seit Jahren grundsätzlich positiv: 2017 konnte eines der besten Ergebnisse aller Zeiten erzielt werden (256 Millionen Euro). Vornehmlich deutsche Anleger – insbesondere aus Berlin – wählen die Messestadt gezielt als Investmentstandort, aber auch ausländische Käufer sind laut Analyse am Markt anzutreffen.

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von factum
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